房价这么疯,我们还当不当“接盘侠”?

即使房价有泡沫,也不可能由政府主动戳破,何况,房地产的繁荣只启动了一年余,亟待”养大”,为增长做贡献。

  楼市炙手可热,排队离婚、虚假结婚、抵押原房产之类的投机行为像极了去年股市5000点。当时鼓舞投资者迎高而上的是”改革牛”希冀,如今的楼市的参照,则是实打实的”地王”楼面价。一虚一实,楼市接盘似乎更有底气。”地王”若集体崩盘,对中国经济的未来是不言而喻的,于是,股市5000点与楼市”10万+”的不同,就在于谁的泡沫破裂对实体经济的影响更大。

  股市崩盘,成千上万的中产阶级中的冒险者财富归零,2万亿元的救市资金砸进去,如今还被套。但放在中国巨大的经济体量面前,短期的阵痛很快被熨平,除了资本市场无法像新兴市场那样快速反弹,实体经济受到的冲击不大。

  从体量上看,金融业与房地产业在实体经济中的比重几乎旗鼓相当,金融业甚至更胜一筹,去年金融业实现产值5.75万亿元人民币,房地产为4.13万亿元。去年股市大涨大跌交易量急剧放大,导致金融业拉动的GDP由正常的0.7%上升至过高的1.3%。中国金融业的渗透率远没有达到饱和,且品种丰富,新生事物不断,抗击打能力强,即使在p2p连环引爆的今年上半年,金融业对于GDP同比的贡献率降至9.1%,放在6.7%的增速中也就是拉动了0.6%,也不过是恢复到常态水平,绝不会像房地产那样,萧条会传染到全国,涉及所有相关领域。

  自2010年全国房地产投资增速一路下滑,到2015年彻底归零,比2014年仅名义增长1.0%,扣除价格因素几乎是负增长。对实体经济,房地产投资下降拖累经济增长,2015年GDP增速6.9%的情况下,房地产投资对GDP的贡献率降至0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长贡献轨道。中国经济从两位数的增长到”保八”到如今的淡化增速,和房地产的熄火息息相关。2002~2013年,房地产以外其他行业资产/GDP相对较为稳定,在2~4.5%之间波动,唯有房地产行业资产/GDP则呈现上升态势,从6.2%上升至13.1%,翻了一倍多,故而曾有房地产拉动四成GDP之说。

  放在更长远的历史背景下,房地产的这一波繁荣刚刚起步。去年,房地产建设虽然对经济增长无甚带动,可销售回升了,还是带来了相关消费需求,今年上半年,房地产业发展迅速,商品房销售额达到4.9万亿元,同比增速达到42.1%。房地产业对于GDP同比的贡献率由去年的3.3%提高至8.3%。可以说,是房地产业快速发展带动了经济企稳。

  2011年后,当三四线城市急剧冰冻,地方政府财政资金吃紧,买房送户口、买房送补贴,甚至买房零首付等各种刺激政策,房地产之于地方经济的重要性不言而喻。显然,即使房价有泡沫,也不可能由政府主动戳破,何况,房地产的繁荣只启动了一年余,亟待”养大”,为增长做贡献。

  ”招拍挂”18年,地方政府获得了超30万亿元的地收入。近年来,楼面价超过商品房价格更成为普遍现象。那些早年的地王已经入市,因为房价年年涨,当时看似遥不可及的土地成本不但解套还大赚一笔。可今年的楼面价却”离谱”得多,截至8月底,全国拿地溢价率超过100%的地块达到88宗,深圳的一块地总价达到310亿元,上海的地王楼面价超过了10万元/平方米。

  居民在”加杠杆”买房,倾尽所有付首付,想尽办法多贷款。企业实际上也不是凭自有资金买地。国企买地,靠的是银行廉价资金的支持,下半年政府干预下有所收敛。民营企业后来居上,频频以数倍于自己销售额的资金斩获”地王”,借助的则是互联网通道的保险资金及银行理财,全部是加杠杆进入土地市场。A股中的房地产企业,截至今年6月末资产负债率已升至81.33%,比去年末上升3.87个百分点。上海拿到地王的融信负债率竟高达600%。房地产与国企成为杠杆率攀升的两大主要来源。房价上升,豪赌的高杠杆资金大赚,可如果房价停涨,今年购地企业将无一例外亏损甚至破产,背后为他们提供资金的金融机构乃至个人投资者也面临着悲惨的命运。

  融信集团竞得上海静安区中兴社区地块,最终成交价格110.1亿元

  问题是,虽说是买者自负,可卖地的一方是垄断了土地资源的政府。地方政府减少了土地供应,这个信息很明确,外界看在眼里心知肚明。买卖双方也形成了默契,虽然不挑明,政府对于未来房价的保障是负有不可推卸的责任的。在北京,从今年5月至今,北京市政府投入市场的住宅用地已连续3个月为零。今年前8月,北京住宅用地仅成交7宗,较去年同期下降66.7%,同期上海,规划建筑面积同比减少21.44%。

  因为全球绝大多数国家土地自由买卖,当我们预测中国的房价时总是感觉缺乏参照,这里也只有用香港1999年后的大跌来结尾了。当年香港房价的崩盘是因为8.5万套新屋推出,集中供应,背后的原因则是香港回归,政权更替。

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